BĐS luôn Là Tâm Điểm Của Thị Trường Đầu Tư Hấp Dẫn

BĐS vẫn là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn nhất - Tinh Tế Nhất

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt - Đức đã có những phân tích, chia sẻ làm rõ một nhận định của nhà đầu tư nước ngoài cho rằng “thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất hấp dẫn”, qua đó, ông cũng trao đổi về một số vấn đề “nóng” khác về thị trường BĐS đang được dư luận quan tâm.

Theo ông Điệp, đánh giá của nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài là rất chính xác và đúng với tình hình thực tế của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. 3 lý do được ông đưa ra để lý giải là: Một là do nhu cầu về nhà ở tại các đô thị vẫn còn rất lớn; hai là do bản chất thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam là “mới nổi”; ba là do nhu cầu đô thị hóa của Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển.

BQLDA : 0947 670 555 ( Mr Khoa )

Nhà đầu tư thông minh, người mua khôn ngoan!

Phóng viên: Ông có thể nói thêm một chút về nhận định: đến thời điểm này thị trường bất động sản đã có những tín hiệu khởi sắc?

Ông Nguyễn Thế Điệp

Ông Nguyễn Thế Điệp: Thị trường BĐS Việt Nam cho đến thời điểm này đang hồi phục trở lại, không những thế, còn có tiềm năng phát triển rất lớn trong những năm tới. Thực chất thị trường BĐS của nước ta là mới hình thành nên nhu cầu phát triển đô thị đang ở giai đoạn lớn nhất.

Sau thời kỳ khủng hoảng, đến nay, thị trường đang có những tín hiệu hồi phục tích cực với thanh khoản tốt trên mọi phân khúc. Chủ đầu tư, DN cũng đang tìm mọi phương án tháo gỡ khó khăn về vốn để tiếp tục xây dựng hoàn thành những dự án lớn đã khởi công nhưng chưa xây dựng hoặc những dự án xây dựng dở dang.

Từ góc độ DN, hiện các DN kinh doanh lĩnh vực BĐS đang rất phấn khởi, vì ngoài thực lực, DN còn được hỗ trợ bởi các chính sách tháo gỡ về vốn và có thể thỏa thuận với ngân hàng về việc vay vốn triển khai dự án.

Từ góc độ người mua, hiện cũng đang có những gói tín dụng hỗ trợ vay mua nhà với lãi suất thấp, ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thì còn có các gói tín dụng khác, người mua nhà được vay đến 70%, thậm chí có ngân hàng cho vay hạn mức cao hơn. Chưa kể đến việc dòng vốn ngoại thời gian gần đây đổ vào BĐS rất lớn, và thanh khoản của thị trường đang tăng lên rõ rệt so với hơn 2 năm trước đây.

Với tất cả những biểu hiện trên có thể khẳng định rằng, thị trường đã bước sang một giai đoạn mới, việc kinh doanh của các doanh nghiệp trở nên bài bản, chuyên nghiệp hơn; các chính sách của Nhà nước đã thỏa mãn với các yêu cầu của DN khiến DN phát triển được thuận lợi hơn.

Như vậy, cả về phía nhà đầu tư và người mua đã có những biến chuyển tích cực, nhà đầu tư đã bản lĩnh hơn khi vượt qua được giai đoạn khủng hoảng vừa qua, còn người mua thì khôn ngoan hơn khi chọn được cho mình những sản phẩm phù hợp nhất.

Tôi tin tưởng và hy vọng rằng, thị trường BĐS sẽ hồi phục tương đối mạnh khi bước sang năm 2015.

- Cùng với những tín hiệu khởi sắc của thị trường BĐS, sau 3 năm liên tục giảm, số lượng nhà đầu tư “nhen nhóm” quay trở lại thị trường có chiều hướng tăng nhanh. Ông có suy nghĩ gì về hiện tượng này?

Theo tôi, việc các nhà đầu tư quay trở lại thị trường nó mang tính quy luật. Khi thị trường đi xuống, các NĐT nhỏ lẻ, thậm chí các NĐT dự án lớn đều hạn chế, thậm chí dừng lại không hoạt động, dự án cũng dừng triển khai nhưng  khi thị trường khởi sắc trở lại thì chuyện các NĐT dở dang, có ý đồ đầu tư chắc chắn tìm mọi giải pháp để đưa dự án đi vào hoạt động cũng là chuyện đương nhiên.

Thị trường cũng đang ngày càng hình thành rõ nét các phân khúc, phân khúc nào “hot”,
phân khúc nào trầm lắng, các NĐT thông minh đều nắm bắt được (Nguồn ảnh: Internet)

Khi thị trường đi xuống trong 2 năm qua, NĐT thứ cấp đã mất lòng tin vào BĐS, thì cho đến nay, nếu so sánh với các kênh đầu tư khác thì BĐS vẫn hấp dẫn hơn cả. Ví dụ, ở phân khúc nhà chung cư cao cấp, từ quý II đến nay, các nhà đầu tư (NĐT) đã quay trở lại thị trường tìm mua những căn hộ hạng sang để cho thuê kiếm lời. Theo tính toán của các nhà đầu tư này, các kênh đầu tư khác như: vàng, chứng khoán hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng tỏ ra không hiệu quả bằng việc đầu tư vào lĩnh vực địa ốc. Cách làm mua nhà để cho thuê có giá trị gia tăng hàng năm cao hơn hẳn các kênh đầu tư khác, cùng với đó là tiền cho thuê nhà thu được cao hơn nhiều so với tiền lãi nhận được từ việc gửi ngân hàng để tiết kiệm.

Càng ngày, người mua càng tỏ ra khôn ngoan hơn đồng thời các chủ đầu tư cũng nắm băt được nhu cầu của họ, điều này đã dẫn đến cung - cầu gặp nhau và đưa thị trường BĐS đi theo một chiều hướng tốt.

Nhặt "sạn" trên thị trường bất động sản.

- Với những điều ông phân tích ở trên thì phải chăng thị trường BĐS đã hết thời “lướt sóng”?

Có thể nhận thấy một quy luật, khi cung không đủ cầu sẽ dẫn đến một loạt hiện tượng chênh giá, đội giá hoặc là mua bán “lướt sóng” nhưng hiện tại thị trường đã đi qua giai đoạn đó.

Cho đến thời điểm này, việc “lướt sóng” tuy vẫn còn nhưng không còn nhiều cơ hội để diễn ra vì các DN BĐS đã nắm bắt và điều tiết khá tốt quy luật cung - cầu. Mặt khác, rất khó "lướt sóng" ở phân khúc chung cư cao cấp vì NĐT hiện nay thay vì mua để đầu cơ đợi tăng giá bán kiếm lời đã chuyển sang mua để cho thuê và chờ vào giá trị gia tăng.

- Bên cạnh những điểm tích cực, thị trường vẫn còn tồn tại không ít “sạn” chưa được “nhặt hết”. Ông có ý kiến gì về điều này?

Thực tế đúng là như vậy tuy nhiên đó cũng là một điều không thể tránh khỏi. Trong thời gian qua, thị trường đã nổi lên một loạt những “hạt sạn”, như: các dự án  mở bán trên giấy, mua bán chênh giá, đội giá, “lướt sóng” mua đi bán lại, quảng cáo xa thực tế… đã làm thị trường “méo mó” đi. Tuy nhiên, việc có "sạn” trên thị trường cũng chỉ là những hạt sạn nhỏ, để làm sạch chúng cần phải có thời gian, có các giải pháp, chế tài đủ sức răn đe để đưa vào thị trường phát triển đúng định hướng.

Vai trò của Nhà nước trong việc giải quyết những “hạt sạn” này là rất quan trọng, phải thường xuyên kiểm tra, giám sát để kịp thời uốn nắn những chủ đầu tư, DN BĐS chưa chấp hành theo đúng quy định của pháp luật. Ví dụ: Chủ đầu tư dự án xây nhà sai phép hoặc vượt tầng nếu chính quyền địa phương quản lý không chặt, thì vẫn có thể xảy ra tình trạng này…  BQLDA : 0947 670 555 ( Mr Khoa )

- Xin cảm ơn ông!

(Theo Tạp chí tài chính Online) 

Sự Tiến Triển Và Xu Hướng Của Thị Trường Bất Động Sản Trong Những Năm Tới

             “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG THIẾT LẬP MỘT TRẬT TỰ MỚI”

“Các khu đô thị trong trung tâm thành phố có thể không mất giá, hoặc có thể tăng giá nhưng tốc độ tăng giá không bao giờ bằng các khu đô thị mới vành đai”.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CEN Group, xu hướng của người mua nhà đã ít nhiều thay đổi nhờ những cú hích về hạ tầng, cùng với đó cơ hội cũng đã trở lại với các khu đô thị mới vùng ven nội đô.

- Phong Thủy : http://muavabanchungcuhanoi.blogspot.com/2014/04/hut-van-may-tien-tai-bang-ho-boi.html

Gần đây, nhiều khu biệt thự cao cấp vùng ven nội đô đang có thanh khoản tốt, thậm chí gấp 2 - 3 lần năm trước. Liệu rằng đây có phải là xu hướng sống mới của giới nhà giàu Hà Nội hay không, hay vẫn chỉ là việc của đầu cơ, đầu tư?

Chắc chắn là mọi người rất thích sống cuộc sống ở ngoại thành với đầy đủ tiện ích và không gian, những người càng nhiều tiền thì họ lại càng thích sống cuộc sống ở những nơi an toàn, đầy đủ tiện ích và có môi trường sống trong lành cho cả gia đình.

Thế nhưng, hầu hết các khu đô thị trước đây phát triển lên đều không đáp ứng được những tiêu chí đó, các tiện ích hạ tầng, dịch vụ đảm bảo cho cuộc sống

Như tôi đã nói, phải tạo ra một cuộc sống tại các dự án chứ không đơn thuần chỉ là chỗ ở. Nhu cầu chỗ ở là nhu cầu rất thấp, cơ bản là có chỗ để ở.

Đối với những người có khả năng về tài chính, nhu cầu được tôn trọng, thỏa mãn nhu cầu cá nhân của họ rất cao. Đối với các dự án cao cấp, tháp nhu cầu này sẽ phải lên một mức rất cao.

Nói cách khác, muốn họ ở đây thì chúng ta phải tạo được ra sự khác biệt, được phục vụ, được tận hưởng cuộc sống.

Những khu đô thị mà đáp ứng được những điều này sẽ luôn luôn có được thanh khoản tốt, đặc biệt là các dự án ở trong khu vực đường vành đai, nó không quá xa khu trung tâm.

Kể cả với nhiều người, họ mua theo hình thức "Second home", họ chỉ về nghỉ ngơi dịp cuối tuần, còn lại họ vẫn có thể có nhà, hoặc chung cư ở trong phố để đi làm.

Đối tượng khách mua của các dự án ven nội đô mà bên ông đang nghiên cứu là gì? Có nhu cầu sống thật hay chủ yếu vẫn chỉ là đầu tư?  

Thường các chủ đầu tư vẫn tập trung chào khách vào đầu tư hoặc mua nhà để đó bằng các chính sách giá cả, chiết khấu. Chúng tôi thì vẫn chủ yếu tập trung vào lượng khách hàng có nhu cầu ở thật.

Theo khảo sát của chúng tôi, khách mua các dự án vùng ven nội đô trước kia chủ yếu là khác hàng lớn tuổi, họ ở cái tuổi thư giãn và không có nhu cầu nhiều lắm về cuộc sống. Họ mua nhưng lâu lắm mới về ở một lần. Chính điều này đã làm cho các khu đô thị đó luôn cảm thấy bị tĩnh lặng, già nua…

Muc tiêu là phải thay đổi đối tượng khách hàng, hướng tới khách hàng trung tuổi và trẻ tuổi hơn bằng cách thay đổi cách tiếp cận đối với sản phẩm về công cụ tài chính.

Những đối tượng này, có thể họ chưa có đủ về tài chính nhưng họ vẫn được hưởng thụ ngay trước khi họ phải trả giá, trả cho tương lai.

Thay vì đưa ra các chính sách chiết khấu, giảm giá sâu để khách hàng mua rồi để đó rất lâu mới có tích lũy, khách có thể được tận hưởng ngay.

(ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, thị trường bất động sản đang thiết lập trật tự mới.)

Một ví dụ cụ thể về việc lôi kéo những người trẻ hơn tới các khu đô thị ven nội đô?

Đơn giản là họ có thể nhận nhà ngay, được trả chậm trong vòng 10 – 20 năm nhưng được tận hưởng ngay những giá trị cao cấp ở thời điểm hiện tại. Đây là mô hình đã được áp dụng rất thành công ở các nước phát triển từ rất lâu.

Tôi lấy ví dụ, đối với đối tượng trẻ tuổi khoảng 30 tuổi, rõ ràng ai cũng mong muốn được sở hữu biệt thự, xe hơi nhưng nếu đến 50 tuổi chúng ta mới đạt được điều đó thì đương nhiên khoảng thời gian được hưởng thụ nó sẽ ngắn lại, ý nghĩa cuộc sống sẽ khác đi.

Do vậy, nếu chúng ta cho họ sở hữu ngay biệt thự, xe hơi ở thời điểm 30 tuổi, tức là cho họ cơ hội hưởng thụ ngay những thứ mà đáng ra 20 năm sau họ mới được hưởng, chắc chắn họ sẽ thích sản phẩm của chúng ta thôi.  

Từ đó sẽ thu hút được một lượng lớn khách hàng trẻ đến với các khu đô thị này, bộ mặt các đô thị mới khi đó sẽ sôi động hơn và tạo ra cuộc sống có nhiều màu sắc hơn.

Vậy theo ông, các khu đô thị ấy sẽ phải thay đổi thế nào để cạnh tranh được với các khu căn hộ cao cấp ở trong khu vực nội đô?

Hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau. Nếu chúng ta so sánh ở cùng một giá tiền, những người ở căn hộ cao cấp trong nội đô rõ ràng về mặt nhu cầu chỉ là chỗ ở. Còn tận hưởng cuộc sống, đầy đủ giá trị cuộc sống thì các bạn khó mà đạt được.

Bởi vì các bạn sẽ phải chịu những áp lực rất nhiều cho cuộc sống đô thị, rất chật chội, ít không gian rộng để cho chúng ta sáng tạo, trồng cây… không gian cho trẻ con chơi một cách an toàn, buổi sinh hoạt gia đình ngoài trời.

Thứ hai, xét về góc độ tương lai phát triển, căn hộ cao cấp trong nội đô tuy vẫn có giá trị của nó nhưng lợi nhuận biên đạt được trên quan điểm đầu tư thì bao giờ cũng thấp hơn các đô thị mới ngoài nội đô.

Các khu đô thị trong trung tâm thành phố có thể không mất giá, hoặc có thể tăng giá nhưng tốc độ tăng giá không bao giờ bằng các khu đô thị mới vành đai.

Ví dụ, chúng ta nhìn lại 10 năm trước, các khu vực như dọc trục đường Phạm Hùng, Mỹ Đình, Dịch Vọng, Trung Yên… giá đã tăng hàng chục lần.

Thời điểm Seagame 2003, mặt đường Lê Đức Thọ, Phạm Hùng chỉ khoảng 15-17 triệu đồng/m2. Còn trong trung tâm giỏi lắm chỉ tăng được 2 lần là cùng.

Với tốc độ đô thị hóa thì bao giờ nó cũng theo vết dầu loang, những người mà chặn được trước xu hướng loang của vết dầu thì sẽ hưởng được nhiều thành quả hơn, tạo được sự khác biệt lớn.

Ông đánh giá như thế nào về xu hướng sống trong 1 vài năm tới?

Cái này phụ thuộc rất nhiều vào hạ tầng, đây là vấn đề rất bức xúc của Hà Nội, hạ tầng không thuận lợi sẽ khiến cho sinh hoạt của hàng triệu người rất vất vả.

Nếu chúng ta không cải thiện được hạ tầng đướng xá tốt, hạ tầng xã hội đầy đủ thì rất khó kéo người ta ra khỏi khu vực hạt nhân.

Tuy nhiên, khoảng 10 năm qua Hà Nội phát triển hạ tầng giao thông phải nói là rất tuyệt vời với những tuyến đường vành đai lớn, tuyến xuyên tâm. Chúng ta có đường Đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương kéo dài, vành đai 3 sang phía đông thành phố, các đường xuyên tâm và đường hướng trục.

Ví dụ, từ Sài Đồng chúng ta có thể tiếp cận trung tâm thành phố chỉ trong khoảng 20p, cũng chỉ bằng từ Cầu Giấy vào bờ hồ khoảng cách có thể gấp 3 lần. Các khu cao cấp thì hầu hết khách hàng đều có phương tiện cá nhân.  

Xin cảm ơn ông!